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非常感谢主持人，我是觉得我们确实应该做一个大的转型，因为现在我做综合体运营，在长沙投资建设了57万的综合体，到今天正好运营十年。除了20万的商业以外，上面产业的公司大概有1000家，但不是制造型，主要是研发、品牌类的。因为有1000家公司、有几万人，所以下面的商业或者有一些定位不见得完全是靠周边自身的循环，尤其中午很多商业跟不上的时候，商业完全可以做不到的。上午在万科的项目中也都提了，我说你有68万的商住，如果你有新增的创业人口、产业人口，这样不用上班、下班倒来倒去，你的效率提高了，能源节省了，这样相对的消费能力也增长了，当然资金压力会大一点，前面已经花了551亿了。但是对这个项目的支撑，会远远超越其他的项目。
我自己是从头到尾全部来建设的，昨天上午是越南副总理访问深圳，正好我接待他们，他们今天到广东省来了。他们一样拿出一个开发区，所以需要综合性总承包商。但是最后能不能做？所以我回答主持人一个特别主要的问题，我大概的意思是，我们如果能在目前的现有资产中间形成100万亿的运营资产，这样我们现在保险是想接盘的，几个大保险是愿意接盘的。前面如果能运营好，如果有100万亿被保险资产接纳的话，一个地产也相对企稳了，真正的企稳这样的企稳，就是你的经营性物业达到保险的收购标准。
朱岳海：其实我们是非常小的企业落地在海南，去年2024年销售额差不多将近30亿。其实海南没有大家说的那么差，也没有大家说的那么好。因为我们去年三亚这个项目产品有40亿，结果比预期差了一半，在同行里面大家说蛮好的。但是房价也是比预期降了5%，销售降了30%左右。为什么呢？其实三亚购买力还是蛮强的，整个三亚销售主要是政府的供地有点大，原来好的地块供的不多，这几年形势不好，要钱，供的地都是核心地段，像海棠湾、三亚市区的用地，地供的多是一块。
在实际过程中，刚才主持人说F、EPC、O，我觉得前面可以加一个C，C就是咨询，我们理解就是针对不良项目提供解决方案。我们首先要对资产有清晰的判断，有一个综合的解决方案，能把资产的经营盘活，这个时候再往下走，就是更大范围的整合资源，比如说F，就是去链接一些资本，好项目算下来回报率没有问题，链接资本去投入，再去链接后面的EPC包括O的经营。O一般理解是后期运营，对于不良资产代建来讲可能更多是项目经营盘活，也就是负责解决方案落地，真正实现经营效益，而不只是运营。
刚才问了最重要的一个点，对住宅的销售有没有帮助？的的确确存在这种情况，其实在国内三四线城市很多种小业主或开发商，他们想通过商业带动住宅的销售，但是一不小心把商业做坏了，没有做好。或者说觉得以前万达现金流做的不错，他也想做一块净地，看了新城做的不错。因为我们有一个称号是“三四线商业小王子”为什么呢？特别高端的一般愿意在一二线待，三四线不愿意去，结果我们在三四线城市还是有点大放异彩，最近三四线存量房子找我们也比较多，在这一块来说还是有帮助。
为什么说有商业，我们这个住宅就卖得好呢？第一个是卖住宅想象一下楼下喝星巴克的感觉，结果比人家贵了一两千块钱，或者同样价格卖得比他快。另外是跟商业有结合，基本上如果说我们的住宅带动购物中心，我们会有悦会员体系，比如看电影5块、唱卡拉OK 5块，停车有折扣。最新的住宅里面有小会所，包括健身房、图书馆等等做的非常不错，可以形成有效的链接社区。因为经济下行以后人都有一个特点，人能活动小范围，坚决不去大范围，因为只要一动，就是时间、金钱。如果能小范围解决，尽量不出去。在这个情况之下，商住综合体的优势就特别明显，对于轻资产包括代建业务的拓展帮了很大的忙。
钟廉军：商业已经不是新城的负担，已经是去化的引擎了。城市更新今年又重回了热门的话题，它和保交楼、去库存也是息息相关的。因为城市更新也会涉及到很多老旧小区，甚至是烂尾楼的再利用。城市更新对环境的提升，以及结合保交楼交付的保障，这一套组合拳其实是能够促进销售去化的，我们也过渡到第二个话题，有请陆总，国家今年把城市更新作为扩内需的重要抓手，通过利用低效的土地来进行重新激活。当下在多个城市都有多点开花的态势，在您看来目前很多城更项目是政府或平台公司主导。您觉得政府在主导城更项目的时候有没有哪些需要关注的点？以及政府、市场、民众几个方面有没有一起合力协作的经验或建议呢？
第二是城市更新里面非常重要的是民生托底。民生包括日常的生活医疗、教育、休闲、娱乐各方面的配套，其实站在目前越秀区来讲大部分在历史城区，整体大拆大建难度是很大的。我们经验或建议，就是做一个嵌入房，其实在全国像上海或北京非常多的地区都引进了非常多，在老社区嵌入养老设施、社区食堂等等，能够有效帮助老旧社区、小区居民、老人提供非常好的民生配套支持。包括像我们在老城区的空地做的街心公园，包括绿道等等，这些都是非常直接改善民生的诉求，这些需要很好的植入到未来的规划当中。
第二，我想举的例子是我们公司在2019年到2020年参与的越秀区本地在地的例子，就是北京路步行街的升级改造，当时也是我们公司跟广州市城市规划设计有限公司一起做的提升规划。重要的是怎么样考虑老跟新之间的关系，这种城市更新的项目，特别是历史街区的老跟新之间的平衡关系是我们最注重的。当时我们策划的时候提出了创新的想法跟理念，就是怎么样到2035年把北京路打造成广州最具吸引力的目的地，我们逐渐推到15年前比如2020年应该要做什么，2025年应该做到什么样的分阶段的目标。我们在空间上当然是规划院去主导的角色。
海南二手房还好，是旅居地产，买跟卖的人不是很多，主要是开发商手上的房子蛮麻烦的。新的楼盘卖的还蛮好的，2023年跟2022年价格高，2024年跟2025年价格回落了5%到10%。它不应该回落的，主要是因为政府缺钱，土地供应太多。应该讲，三亚的房子是坚挺的，供需关系导致的。现在海南品质好的楼盘，就是原来的房子很明显差百分之三四十，原来差不多的，现在很明显了，便宜的反而卖不出去，越好的越好卖，这确实是事实。
人的瘦身是为了健康，行业的腰斩其实一定是有一定的结构性影响带来的。结构性影响带来的主要原因，抛开经济周期、政府政策不谈，发现一个非常大的事情是客户结构发生了很大的变化。我们已经有房子“有没有”向“好不好”去转变了，王会长报告里谈到了一个数据，现在全国的城镇化居民人均住宅面积的数字，王会长说广东大概30出头，截止到2025年最新统计，全国城镇居民人均房产面积大概已经超过40了。40平米是什么概念呢？发展中国家的整体均值大概是20到40之间，换句话说，我国整体数据在发展中国家属于顶峰了，天花板了。当然很多人会说，就算中国现在的数据已经到顶峰了，但是离发达国家还是有差距的，因为发达国家的数据是60到80，基本上是60出头，美国是78左右。
宋立攀：又说出了我们公司另外两个比较特色的产品，感谢，还是对我们做了一些功课。关于悦隽，其实是我们在街区上面升级的新产品。怎么理解呢？通常在做购物中心的时候，一般8万平到10万平，旁边会造3万到5万平的街区，是一环铺、两环铺、三环铺。早期一般都是销售的，目前一共184条街，全部卖完的是171条，还有13条没卖掉，基本上卖到97%以上了。卖铺曾经内部有一个排名，我们已经全国排名第一第二了，卖街是非常厉害的。
这一轮地产下行以后，本来觉得这是我们自己做做就算了，但是很多时候外面的开发商，特别是三四线城市、二线城市开发商有像三十亩、四十亩的地，但是只有商业，不知道怎么做，或者带一点点住宅，下面的街区也不知道怎么做。结果找到我们，说第一是可以做定位策划，第二是教你怎么造街，开间是3米、4米、5米，然后二楼怎么造，每一个扶梯怎么上去。二楼做多少，三楼做多少，关键是动线怎么排。因为商业里面有人性的东西，在这一块和数据库包括经营的角度是非常有优势。
钟廉军：我觉得很好地响应了“好房子”的国家提出的四个特点，很好地践行了。非常感谢六位嘉宾的深入洞见，今天从保交付的务实策略到城更模式的破局再到“好房子”的价值升维，谈了很多，也初步勾勒出了一开始提出大的话题，叫增长的象限。其实横轴是空间焕新，纵轴是品质深耕，交汇点是用户的真正需求，用户有可能是B端，也有可能是C端。希望各位大咖的分享，能够给在座的每一位有一些启发，愿各位在存量时代都找到自己的增长极。本场圆桌讨论就先到这里，感谢各位嘉宾的支持！谢谢！
